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“麵包價”還是低於“麵粉價”


  羊城晚報
  樓市周刊
  獨家
  策劃
  地王
  入市
  文/圖 羊太平洋房屋城晚報記者 陳玉霞(除署名外)
  在2013年創下“廣州單價地王”紀錄,至今仍是“廣州單價地王”的海珠區南洲路地王,扣除保障性住房後的樓面地價高達約3.46萬元/平方米,“麵粉價”遠遠高於周邊在售項目的“麵包價”。一年多過後,這個被視為竹北售屋“強心劑”的地王,是否真的對周邊樓盤帶來推動作用?“麵包”價高於“麵粉”價了嗎?
  地王現狀
  規劃已記憶體出尚未動工
  7月中旬,南洲路地王項目相固態硬碟關規劃方案獲批,現正處於批後公示階段。
  規劃顯示:該地塊總用地面積42714平方米,綠地率30%,配套有居民建設場所、羽毛球場、垃圾站等;地塊上將建設兩棟41層高的保障房及3棟36層高的商品住宅,這3棟商品住宅自東向西呈階梯式排列,首層局部架空,其中20-21層設有空中連燒烤廊連通3棟樓宇,樓宇均為南北對流設計,南向臨江,幾乎每套單位都有水景和綠地景觀。規划出台後,有業界人士評價,售價要達到5萬元/平方米才有較可觀的利潤。
  從南洲路大沙村新漁工業園斜對面的小路進去,大概走5分鐘,便能找到這個南洲路地王。目前,地塊周圍已經圍起了圍牆,圍牆上還沒有地塊得主越秀地產的標誌。地塊上雜草叢生,只是正對鐵門的一邊有幾個簡易板房,為看守工人所居住。
  一手市場
  珠江羅馬家園
  推出“無理由退房”
  珠江羅馬家園與南洲路地王相隔約3個公交車站的距離,是距離地王最近的、有新貨在售的一手住宅樓盤。上周末,記者在樓盤現場看到樓宇上高高掛起“無理由退房”和“十年免費住羅馬”的宣傳。
  據介紹,這個“無理由退房”針對在售最後一期“龍禧”組團215-240平方米的大戶型而推出,假如買家對所購物業不滿意,在明年5月31日前可以申請“無理由退房”。同時還推出了“十年免費入住”的“感恩回饋換房節”活動,成功換房的業主可以獲贈10年的物業管理費。銷售人員表示,推出這樣的活動,是為了改變消費者的觀望態度,給購房者信心和保障。
  據瞭解,2013年5月南洲路地王拍出後,“龍禧”組團新品延遲上市,當時有銷售人員“吹風”稱“準備升價,售價可能是3萬-3.5萬元/平方米”。隨後只推出50套單位,最高價為3.6萬多元/平方米,最低價約為3.2萬元/平方米,算上開盤當天的折扣,與“吹風價”相差不大。銷售人員介紹,目前“龍禧”組團的售價約為3.2萬元/平方米。
  海珠湖景峰
  兩年僅網簽43.7%
  同樣位處南洲路的海珠湖景峰,距離南洲路地王相對遠一些。記者在樓盤現場看到,售樓部和樣板房內仍擺放著關於去年南洲路地王報道的噴畫,銷售人員介紹產品的時候,也特意提及“樓盤距離地王不遠”。不過,該盤的銷售比較緩慢。陽光家緣顯示,該盤在2012年年中獲得預售證,兩期總共268套單位,至今只網簽了117套單位,網簽率約為43.7%,網簽均價約為2.12萬元/平方米。
  2013年,受南洲路地王帶動,海珠湖景峰的均價一直維持在2.8萬-2.9萬元/平方米之間,部分高樓層、南向大戶型的售價超過了3萬元/平方米。今年3月份,該盤推出30套特價單位,帶簡單裝修售價約為2.6萬元/平方米,如今,這些單位還在售。據瞭解,該盤在售的主要是二期單位,包括68-117平方米的兩房及三房。該盤規模較小,緊鄰南洲路,一期樓宇臨街,受噪聲影響較大。對於成交不暢,銷售人員坦言,部分戶型設計不太合理,比如中小戶型的衛生間正對飯廳且無法改造;樓盤自身沒有配套;項目外是城中村,整體環境暫時一般。
  放盤價恢復到
  業主返價前的水平
  二手行情
  距離南洲路地王最近的二手樓盤是珠江御景灣,從地王步行至樓盤只需5分鐘。地王拍出後,該盤的業主反應神速,放盤返價現象普遍增多。2013年年中,該盤園景單位的二手價為2.3萬-2.5萬元/平方米,望江戶型返價兩三千元/平方米,上漲至約2.8萬元/平方米。不過目前,該盤的二手價已經恢復至地王拍出、業主返價前的水平。堂正地產經紀介紹,現在靠馬路的二手房售價是2萬元/平方米出頭,望江單位的售價為2.4萬-2.6萬元/平方米;和去年同期相比,現在買樓的人少了四五成。
  該板塊主要的二手盤源還有珠江羅馬家園,滿堂紅羅馬分店店長楊志偉介紹,地王對該樓盤二手價格的影響並不明顯。“今年以來,需求受到抑制,業主放售的單位基本沒有買家接手,市場成交量同比明顯減少。如今業主放盤價有所下調,二手成交均價約為2萬元/平方米。”楊志偉稱,今年7月中旬,南洲路地王項目規劃獲批,也沒能帶動該樓盤的二手市場,“7月份至今的二手成交量、成交均價均無上升,我們分店南洲路一帶的二手電梯樓物業的成交均價比去年年初下跌了6%,成交量減少近三成。”
  陳玉霞  (原標題:“麵包價”還是低於“麵粉價”)
 
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